現在頻繁にCMも放映されているUR賃貸住宅。
最近のイメージでは「安いのにキレイな物件が多い！」と高い人気を誇っていますが、実はまだまだデメリットは多いのです。
今回はUR賃貸住宅の実態について深堀していきたいと思います。
UR賃貸住宅とは一体なに？
そもそも、UR賃貸自体を知らない方も多いと思います。
まずはUR賃貸住宅とは何かを確認していきましょう。
UR賃貸住宅は独立行政法人が管理する公的な賃貸住宅で、かつては公団住宅と呼ばれていました。
この旧公団住宅が2004年都市再生機構となり、名称がUR賃貸住宅と変更になったのです。
ちなみにURとは「Urban Renaissance Agency」＝都市再生機構の頭文字を取った名称になります。
また、よくUR賃貸と間違われやすいのが公営住宅です。
公営住宅は地方公共団体が建設する低所得者向けの住宅で、家賃が割安に設定されています。
その反面、一定以上の収入が得られるようになれば退去しなければならないという決まりもあります。
>>【40歳働き盛りが中古マンションを買う時の注意点】 築年数の限界や狙い目を事前に知っておこう！
1.実はほとんどの物件が相場よりも「高い」
「UR賃貸住宅は初期費用がほとんど掛からないのよね」
「URは安さが売りなんじゃないの？」
こういうイメージを持っている人って本当に多いんです。
UR=安いというイメージがありますが、これは残念ながら間違いです。
初期費用に関しては確かに一般的な賃貸よりも安価なことは多いのですが、同時に家賃が安いのかというとそういうことではありません。
前述した公営住宅と混同してUR賃貸住宅の家賃が安いというイメージがいまだに残ってしまっていますが、むしろUR賃貸住宅は相場よりも家賃が高い場合が多いのです。
理由としては初期費用や退去費用が割安なためというのと、物件自体のつくりが一般的な物件よりも余裕を持たせたつくりであるからと言われています。
初期費用がいくら安くても家賃が相場より高くなってしまうのであれば、結果支払っている金額は変わらなくなってしまう可能性もありますので、賃貸を探している方は一般的な賃貸と並行して探した方がいいかのではないでしょうか。
2.人気物件は競争率が高すぎて簡単には借りることができない
以前UR賃貸住宅が公団住宅と呼ばれていた頃は、物件は抽選で決定していました。
しかし現在のUR賃貸住宅の申し込み受付はほとんどが先着順となっているため、都心や駅近の人気な物件は競争率が高すぎて借りる事ができないというのが現状です。
さらに言えば、人気物件は借りる際も大変な上になかなか空きが出ません。
やっと一件空きが出たとしてもすでに希望者が待っている可能性があるため、人気物件に関しては「住めたら奇跡」くらいに考えていた方が良いでしょう。
3.まだまだ「低所得者が借りる」というイメージが払拭できていない
UR賃貸住宅は実際には家賃が相場よりも高いとお伝えしました。
さらには競争率も高いので、現在では中高所得者がUR賃貸住宅に入居するパターンも増えてきているようです。
とは言え
- 公団住宅と呼ばれていたときのイメージ
- 公営住宅と混同してしまっているイメージ
は抜けていないのもまた現実なのです。
UR＝低所得者が住んでいると思われてしまい、「ママ友にURに住んでいると話したら笑われた」といった話もよく聞きます。
少しずつ印象は変化しつつありますが、ブランドイメージを上げていくにはまだまだ時間が掛かってしまうでしょう。
あんなに苦労して入居が決まり、普通より高い家賃を払っているのにこの陰口…。
やってられませんよね？
4.物件によっては立地が悪かったり、昔ながらの団地も存在する
UR賃貸の歴史が長い分、物件によっては
- 駅に行くのにバスを利用しなければいけないなどの立地が悪い物件
- 昔ながらの古めかしい団地
などというケースがあります。
前述した通り、人気な物件はなかなか手出しができないため条件を落としていくと、こういった物件に当たってしまう可能性もあります。
昔ながらの団地はエレベーター設備がなかったり、オートロックなどの安全性が低い物件もありますので、UR賃貸住宅だからという点に拘らずに、立地や設備面しっかり考慮した上で自身の住まいを検討するべきだと思います。
5.UR賃貸住宅は審査基準が厳しい
賃貸の場合、どんな物件でも絶対にあるのが「審査」です。
この審査ですがURの場合は一般的な物件よりも審査基準が大変厳しくなっています。
一般的な賃貸物件を借りる際は「基準月収が家賃の３倍必要」と言われていますが、UR賃貸物件の場合、8.25万円未満の物件で家賃の４倍。
8.25万円〜20万円未満の物件の場合は月収が33万円（固定額）、20万円以上の物件になると40万円（固定額）必要となります。
これを見ると、安い物件であればあるほど審査基準が厳しいということが分かりますね。
基準月収以外でも貯金額が家賃の100倍あったり、家賃を1〜10年分を前払いすることで審査が通る場合がありますし、貯金がない場合でも世帯構成や年齢に応じて緩和される場合もありますが、こうした基準の厳しさはしっかりおさえておく必要がありますね。
UR賃貸に入居後のトラブル例とは？
これまでのデメリットをまとめると、人気物件はなかなか住めないのに家賃が高く、審査も厳しい。
さらにやっと入居できたと思ったらイメージが悪く周囲に笑われてしまうのであれば、UR賃貸住宅にはメリットが無さすぎる…。
そう思った方も多いと思います。
しかし、UR賃貸物件の問題はこれだけではありません。
URならではの入居後のトラブルもいくつかありますので、事前に確認しておきましょう。
水漏れトラブルが多い
UR賃貸住宅で一番多いトラブルが水漏れです。
理由は普通であれば洗濯機の下に備わっている洗濯パンがないために排水口から水漏れてしまうからです。
入居後に取付けられればいいのですが、取り付け不可の物件もありますのでしっかり確認しましょう。
もっと言えば、洗濯パンがない物件は選ばないことをお勧めします。
ネット環境が整っていない
このご時世に？と思ってしまいますが、UR賃貸住宅の物件は光回線が導入されていないものもまだまだあります。
とは言え「自分で開通すればいいのでは？」と思うかもしれませんが、UR賃貸住宅は国が管理している物件なのでご自身の希望は一切通りません。
確認せずに入居してしまった場合でも例外は認められないので、入居の際は必ず担当者に確認しましょう。
網戸が付いていない
前の入居者が残していてくれればそのまま使えますが、そうでない場合は自身でつける必要があります。
費用はもちろん自己負担になりますので、初期費用が安いといえど、こういった出費を考えると入居を悩んでしまいますよね。
夏、エアコンが苦手な人には蚊取り線香は全力で使う必要があるかもしれませんね。
ハト被害が多い
ハトが多いエリアにUR物件住宅が多いという点もありますが、どうしても古い物件にはハトが住み着いてる可能性も高くなります。
また、管理者側が対策を取ってくれていなかったり、対策をしていても住民が餌をあげてしまうという堂々巡りの問題でもあります。
こういった点は個人的に解決できない問題なので、内覧の際にしっかり確認しておく必要がありますね。
ホームセンターなどで対策をお願いすることもできますが、数万円〜は覚悟しなければなりません。
保証人が要らないため、入居者の質が心配
家賃が高いため高所得者の入居も増えていますが、保証人が要らないUR物件住宅はやはり入居者の質も気になってしまうところです。
保証人が要らないという点から、UR賃貸住宅が日本で働く外国人を率先して受け入れているという物件もあります。
外国人＝質が悪いということではありません。
しかしながら文化や生活観も違いますので、しっかり認識した上で入居しなければトラブルに発展してしまう可能性もあります。
結論：UR賃貸は低所得者に有利…ではない！
いかがでしたでしょうか。
入居費用が安くメリットはもちろんありますが、通常の賃貸にはない独特なデメリットも存在します。
金銭面や収入面に余裕があるのであればUR賃貸住宅に執着せずに一般的な賃貸や、ご自身の資産になり得る「住宅購入」という点も検討してみてはいかがでしょうか？
是非色々な物件の種類や獲得方法があることを確認し、納得のいく住宅選びをしましょう。